编者按：随着宏观经济环境变化和行业整合、剧变步伐的进一步加快，房地产开发盈利模式也在适应新的环境和竞争中不断转变。房地产开发的利润来源从最初以赚取土地差价利润为主发展到目前逐步向以追逐市场规模利润或资本利润为主。面对新的行业挑战和发展机遇，房地产企业如何定位，如何通过提高盈利能力，实现积累和发展，成为必须面对的问题。而企业对经营、盈利模式的选择，也将直接决定着房地产企业的发展和命运。

当前房地产开发盈利模式浅谈
文\姚晓辉

　　以1998年取消福利房分配政策为标志，我国开始了房地产业全面市场化过程，并为行业持续繁荣拉开了序幕。在房地产行业发展的十几年间，我们可以按照房地产开发盈利模式，大致可以将其划分为两个重要阶段。
　　1998年到2004年为第一个阶段。此期间，行业处于起步和初期发展阶段，国家在土地、规划、税收、金融等方面给予了较为宽松的政策环境，高速发展的国民经济也给企业带来了良好的发展机遇。但由于行业竞争市场发展尚不完全，企业很难通过提供最终产品获取市场平均利润甚至超额利润。而此期间较为容易的土地获取方式和较为廉价的土地资源，使其成为房地产企业利润的主要来源。在该阶段中，房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为主要盈利点，通过对土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即较为常规的房地产盈利模式。
　　第二个阶段是从2004年开始至今。随着2003年121号文件的出台，政府开始了对房地产行业的宏观调控，从金融、土地、规划、税收等方面开始对房地产行业前期发展过程中存在的问题进行持续的调整，房地产行业也从较为自由的发展向充分竞争的市场阶段发展。受土地、金融等政策以及房地产竞争市场充分发展的影响，房地产企业加快了优胜劣汰、产业整合、集中的步伐。在日益竞争充分的市场中，房地产盈利模式也开始了从以赚取土地利润差价为主到开始追逐资本实力的转变。近两年，我们看到越来越多的房地产企业开始疯狂地在全国范围内攻城掠地，或积极寻求机会争取到境内、境外资本市场融资，土地经营开发领域却放缓了脚步，很明显，房地产企业正在从传统的土地开发盈利模式向房地产资产、资本盈利模式的转变。
　　通过对现有主要房地产企业的初步分析，以及对其盈利模式进行的初步总结和归纳，我们认为目前房地产开发盈利模式基本正在向以下两种主要模式集中转变：
　　一是资本利润最大化模式。
　　资本利润最大化模式也可称为资金利润模式，即通过资金迅速集聚，以快速抢占市场时机为手段，以尽可能的加快资金的周转速度为目标，围绕资金运作为核心，借助资金周转增值、资金时间价值特性，获取资本利润，即所谓的追求资金利润最大化模式。
　　对超额利润的追求是资本的本性。作为典型的“资金密集型”行业，房地产开发对资金的依赖程度极高。随着行业整合、集中程度的进一步加剧，房地产企业的竞争也就是对资金的争夺、占有。房地产开发模式也逐步从以大量获取土地、从而进行开发、销售为重点的经营模式向以借助土地、项目为载体，以资金运作为目的，开发节奏、建设、销售等策略，均以加快资金的周转速度为目标，利用资本的特性，在资本市场上追逐资本平均利润或超额利润。这种情况，在以资本运作、大量依靠信贷资本、债务性资本为主的房地产企业中，尤为明显。该模式下，房地产开发利润不是仅仅依靠项目的合理规划、设计、优质的性价比，赚取产品市场的利润空间。而是从资本的本性出发，以资金的运作为核心，在项目经营上采取“快进快出”的方式，加速资金的流动、周转为主，赚取资本差价。
　　该类型企业也可以定位为金融性房地产企业或资本性房地产企业。目前在国内房地产市场上，该类型企业数量在逐步增多，比重在逐步上升。面对频频出台的紧缩银根的政策，房地产企业为了在资本舞台上不被淘汰，纷纷走上了上市或是引入基金等资本。房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，也是频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。但是，很多的房企把上市作为大规模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的资本，而不是做更好的商业开发。对于房地产企业来说，更加注重于对资本的利用，在项目开发上往往采取“短平快”，以满足资本对利润的要求。
　　二是产品利润最大化模式。
　　产品利润最大化模式也称单位面积利润最大化模式，即通过保持一定项目、资源储备规模和市场份额的前提下，以房地产产品为核心，提高产品的附加值，追求最大的利润率，使单位产品的盈利达到最大化，就是所谓的追求单位面积、利润最大化模式。
　　该模式下，房地产开发盈利模式主要是以追求房地产产品的市场利润最大化为目标，在房地产开发过程中，通过拥有一定规模的资源储备、维持一定的开发规模，占有一定比例的市场比例，借助土地资源的优化、房地产产品的组合、准确的市场定位、优质的营销渠道，围绕提高产品的附加值为中心，通过较高的市场销售价格和开发规模优势，在行业市场中获取较大的利润空间。项目的开发并不一味追求开发速度、销售速度和总体资产的周转速度为首要选择，更加注重对产品附加值的追逐，最终以实现单位面积最大利润为目标。
　　随着行业市场竞争、分化，部分没有实力的房地产企业被挡之门外，土地等资源也越来越集中于少数房地产开发企业手中。势必形成具备在资金、规划、设计、营销等方面综合实力较强的“带头”企业，该类企业因拥有一定量的资源储备，在某一区域占有一定的市场份额和市场地位，形成了一定的规模化经营。同时，在此形势下通过提供产品附加值高的产品，获取市场上的平均利润或超额利润，维持规模和竞争力。而这些经过市场竞争生存下来的企业，将必须在规模的基础上，通过提高产品的价值，利用市场规律，获取更多的利润，才能维持资产规模对利润的要求。同时较高的单位利润率，也给企业带来了较好的利润积累和沉淀，形成了足以支撑资产规模的基础。如果没有充足的利润来源和较高的单位利润率，开发企业也将无法运转资产规模，无法在竞争市场中维持较高的份额和发展。
　　以上房地产开发盈利模式的转变，是房地产行业竞争的必然结果和选择。两种开发盈利模式也适用于不同特征的企业或适用于企业发展的不同时期，具体判断和选择要依据企业的具体情况而定。简单的看，资本利润模式适合资金运作能力较强，企业资本构成多样，资本来源渠道较多，或者对资金流动性要求较高，资金短期周转需求较大企业，而资产利润模式更加适合综合势力雄厚，开发管理能力较强、在市场上拥有一定地位的传统性企业。目前行业正经历着市场化以来最大的一次调整和整合，各房地产企业也必须面对市场的无情选择。如何定位、如何根据实际情况和企业发展规划，实现企业发展中利润的积累，将显得尤为重要。因此，房地产企业在复杂的形势下、在激烈的市场竞争中，必须对自身优劣势做出明确的分析和判断，选择合适自身发展的开发盈利模式，以实现企业目标，在竞争中立于不败。